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quarta-feira, 10 de julho de 2013

CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM INDEFINIDA NÃO AFASTA A COMPETÊNCIA DE O JUDICIÁRIO APRECIAR A LIDE

EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL REVISIONAL DE ALUGUEL HIPÓTESE EM QUE NÃO SE VISLUMBRA A ALEGADA INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO A QUO EM RAZÃO DE CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM, POSTO QUE, SEGUNDO SE DEPREENDE DOS ELEMENTOS DOS AUTOS, O ADITIVO CONTRATUAL, EM QUE SE CONVENCIONOU A ARBITRAGEM, NÃO DEIXA INEQUIVOCAMENTE CLARO SE TODAS AS QUESTÕES RELATIVAS AO CONTRATO DE LOCAÇÃO DEVEM SER A ELA SUBMETIDAS VALOR PROVISÓRIO DO ALUGUEL FIXADO EM R$ 68.666,00, À FALTA DE OUTROS PARÂMETROS, COM BASE NA TAXA DE RENDA ANUAL DE 10% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL, VERIFICADO EM...
LAUDO DA PRÓPRIA LOCADORA. Agravo de instrumento parcialmente provido, com observação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34ª CÂMARA - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo de Instrumento - Nº 0224810-41.2012.8.26.0000 VOTO Nº 17085
Registro: 2013.0000397839 ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 0224810-41.2012.8.26.0000, da Comarca de Bauru, em que é agravante WMS SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA, é agravado WMBAURU ADMINISTRADORA DE BENS E IMÓVEIS LTDA. ACORDAM, em 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "deram provimento parcial ao recurso, com observação, por votação unânime.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente) e SOARES LEVADA. São Paulo, 1 de julho de 2013. Cristina Zucchi RELATORA

Trata-se de agravo de instrumento, interposto contra a r. decisão de fls. 139 (da lavra do MM. Juiz João Augusto Garcia), proferida em ação de revisão de contrato de locação comercial, que deferiu pedido de antecipação de tutela “... para fixar o aluguel provisório mensal na importância de R$ 81.600,00, com base em elementos valorativos fornecidos nos autos.”. Alega a agravante, em síntese, ser incompetente o juízo a quo uma vez que as partes, em aditivo ao contrato de locação, resolveram substituir o foro de eleição, celebrando convenção de arbitragem, não constando das exceções questão relativa à revisão do aluguel, devendo ser extinto o feito nos termos do art. 267, VII, do CPC, e que a ação não preenche os requisitos do art. 19 da Lei nº 8.245/91, a qual prevê o prazo de três anos para pedido de revisão, não podendo a ação ter sido ajuizada antes de fevereiro/2013, posto que o contrato de locação foi celebrado em dezembro/2008, mas a efetiva data do início de vigência foi postergada para fevereiro/2010, quando a locadora recebeu a primeira prestação locatícia. Aduz que não se justifica um aumento de 155% no valor do aluguel (de R$ 40.000,00 para R$ 102.000,00), que não se justifica a fixação da locação em 1% ao mês sobre o suposto preço do terreno, que a construção foi erguida pela locatária e que a locação se restringe ao terreno. Argumenta que o aluguel provisório não pode superar o montante de R$ 51.200,00. Requer a reforma da r. decisão agravada. Custas recolhidas (fls. 17/19). O recurso foi recebido sem o efeito ativo pleiteado (fls. 184) e regularmente processado. Contraminuta a fls. 188/196, trazendo os documentos de fls. 197/206. É o relatório. O recurso não comporta provimento. 
Inviável, nos estreitos limites do presente recurso, aceitar-se a alegação de incompetência do juízo a quo, tendo como base o aditivo contratual de fls. 75/77. É que, nos termos das “considerações” constantes de seu preâmbulo, não se vislumbra a hipótese de que todas as questões relativas ao contrato de locação devam ser dirimidas pelo juízo arbitral, especialmente no que tange à revisional do aluguel. Nos termos da cláusula 2.1 do referido aditivo (fls. 76), será objeto de arbitragem questões concernentes à rescisão contratual em razão de inadimplemento das obrigações de fazer e não fazer, bem como a respectiva indenização, constantes das mencionadas “considerações” que deram ensejo à celebração do aditivo em questão. Note-se que, smj, a cláusula 2.1.7 (fls. 76) reforça a idéia de que a convenção de arbitragem se refere questões relativas ao descumprimento de obrigação de fazer e não fazer, na medida em que indica que “Com o propósito de evitar qualquer dúvida quanto à escolha da arbitragem, como forma de solução dos eventuais litígios oriundos do inadimplemento de obrigação de fazer e ou não fazer, as partes declaram expressamente que a presente cláusula é firmada para os fins previstos no Artigo 4º da Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996.”. Assim sendo, muito embora a alegada incompetência do juízo a quo possa ser objeto de apreciação específica em Primeiro Grau, se instado a tanto, não se verifica, nos limites da devolutividade do presente recurso, fundamentos para a alegada extinção do processo, tal como pretendido.
Inviável também acolher-se a preliminar de carência da ação por alegada inobservância do art. 19 da Lei nº 8.245/91. O contrato de fls. 55/67 foi firmado em 11.12.2008 e a ação proposta em 05.09.2012 (fls. 22), portanto, após o decurso do prazo de três anos previsto no mencionado artigo. Em princípio, o fato de ter sido concedida carência no pagamento do aluguel, por si só, não quer significar alteração no início da vigência do contrato. De todo modo, tal questão poderá ser melhor analisada pelo juízo a quo, mediante elementos mais robustos e respeitado o contraditório. Quanto ao valor do aluguel provisório, a controvérsia cinge-se à taxa de rendimento, já que a avaliação do imóvel, feita por laudo encomendado pela ora agravante, indica um valor maior de mercado. O laudo da ora agravante (fls. 144/154) indica uma taxa de 7% ao ano para fins de verificação do locativo mensal (fls. 153) e o da ora agravada indica um percentual de 1% ao mês (fls. 132). Muito embora o método de renda não seja o único critério para o cálculo de aluguel, em sede de ação renovatória, o que será devidamente analisado quando do julgamento da ação proposta em que se fixará o aluguel definitivo, vale mencionar que, especificamente, não há um quociente fixo, seja de 7%, 10% ou mesmo 12% ao ano, posto que não há um percentual único, variando o quociente em conformidade com cada tipo de imóvel, localização, oferta e demanda e até mesmo a conjuntura econômica do momento. Estando o processo em seu nascedouro, quando sequer a instrução se efetivou, não se mostra possível uma análise percuciente de tais variáveis, ou até mesmo de outras que se coadunassem com o caso concreto. Entretanto, no caso vertente, apenas e tão somente para fins de fixação de aluguel provisório, adoto o percentual admitido em precedentes jurisprudenciais, que fixa em 10% sobre o valor do imóvel a taxa de remuneração, para fins de avaliação de aluguel mensal. Nesse sentido: 
“REVISIONAL - LOCAÇÃO - MÉTODO DE RENDA - ADMISSIBILIDADE. Assim, afigura-se criteriosa e prudente a fixação do percentual de dez por cento ao rendimento anual dos imóveis, quando ausentes paradigmas confiáveis que autorizem a adoção do método comparativo. Recurso improvido.”1 Assim sendo, levando-se em conta o valor do imóvel apurado no laudo de fls. 106/112, de R$ 10.300.000,00 (fls. 112), e adotando-se, nesta análise perfunctória e sem que isso implique em juízo de valor, a taxa de renda anual de 10%, fixo o aluguel mensal provisório em R$ 68.666,00 (R$ 10.300.000,00 x 0,10 = R$ 1.030.000,00, dividido por 12 meses = R$ 85.833,00 -> 80% deste montante, nos termos do art. 68, II, da Lei nº 8.245/91, equivale a R$ 68.666,00).
1 Apelação 0045374-93.2010.8.26.0000 TJSP 35ª Câm. Dir. Privado Rel. Des. Clóvis Castelo j. em 29/03/2010.
Frise-se que o valor em questão, se necessário, poderá ser revisto até mesmo no decorrer da instrução, desde que as partes levem à apreciação do juízo a quo elementos de convicção mais robustos. Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso, com observação, nos termos do acórdão.
CRISTINA ZUCCHI Relatora
Fonte: TJSP
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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

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Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

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